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她不想再呆在里德太太家了，所以里德太太把她送到了达罗伍德慈善学校。学校的校长是个冷酷的伪君子，用各种方式从精神和肉体上毁灭孤儿。简爱和孤儿海伦成了朋友，老师坦普尔小姐非常关心她。学校的一场传染性伤寒夺去了很多孤儿的生命，海伦也死于这场伤寒，这对简爱是一个很大的打击。
简爱毕业后留校当了两年老师。她无法忍受那里的孤独和冷漠。她登广告招聘家庭教师，于是她来到了桑菲尔德庄园。在桑菲尔德庄园里，只有庄园主罗切斯特和他的私生女阿德尔·瓦兰斯，而罗切斯特经常出国旅行，所以简爱在桑菲尔德已经好几天没有见到罗切斯特了；一天傍晚，简爱出去散步，这让刚从外面回来的罗切斯特的马大吃一惊。罗切斯特从马上摔了下来，简急忙去扶他。到家后，简意识到他就是庄园的主人罗切斯特。罗切斯特是个阴郁、喜怒无常的人。他和简爱经常为一些观念发生争执。桑菲尔德庄园不断发生奇怪的事情。一天晚上，简·爱被一阵奇怪的笑声惊醒，发现罗切斯特的门开着，他的床着火了。她叫醒了罗切斯特，扑灭了火。罗切斯特告诉简·爱，三楼住着一个女裁缝格雷斯·普尔。她精神失常，经常发出令人毛骨悚然的笑声，并要求她保守秘密。
罗切斯特经常参加舞会。一天，他邀请客人去他家玩。人们以为罗切斯特会在这次舞会上向布兰奇小姐求婚。在宴会上，罗切斯特坚持要简爱也去客厅。客人们对简爱很冷淡，但罗切斯特邀请简爱跳舞。简爱觉得她对罗切斯特有感情。
一天，罗切斯特不在家，一个戴头巾的吉普赛人来到他家。轮到简爱算命时，简爱发现这个神秘的吉普赛人就是罗切斯特，他想试探一下简爱对他的感情。这时，一个名叫梅森的陌生人来到了庄园。那天晚上他在三楼被一个神秘的女人咬了。简帮助罗切斯特偷偷地把他送走了。
不久，里德太太派人去请简，说她快死了，想见见简。当她回到姨妈家时，里德太太给了她一封信，这封信是简的叔叔三年前寄来的，信中询问了她侄女的情况，并把她的遗产给了简·爱。里德太太谎称简死在孤儿院，直到她死了，她的良心才意识到她会告诉简爱真相。
简爱回到桑菲尔德庄园时有一种宾至如归的感觉。回来后，罗切斯特向她求婚，简爱同意了，并愉快地准备了婚礼。婚礼前夕，简爱从梦中醒来，看到一个身材高挑、样子吓人的女人穿着她的婚纱，然后把婚纱的面具撕成两半。罗切斯特告诉她这只是一个梦，第二天简醒来时，她发现婚纱的面纱真的已经裂成了两半。
婚礼如期举行，一位不速之客闯入教堂，声称婚礼无法举行。他说，15年前，罗彻斯特娶了梅森先生的妹妹伯莎·梅森。罗切斯特承认了这个事实，并向人们展示了那个被关在三楼的疯女人。那是他的合法妻子。她有遗传性精神病史，就是她放火烧了罗切斯特的房间，也是她撕毁了简婚纱的面具。
简爱悲伤地离开了桑菲尔德府。她花光了所有积蓄，沿途乞讨，最后晕倒在圣约翰神父家门前，被圣约翰和他的两个姐姐救了下来。简活了下来，圣约翰给她找了一份乡村教师的工作。不久，圣约翰接到家庭律师的通知，说他的叔叔约翰·简已经去世，给简留下了2万英镑，请圣约翰帮助他寻找简·爱。圣约翰发现简爱是他的表妹，简爱坚持与他们分享她的遗产。圣约翰要去印度传教。临行前，他向简爱求婚，但他坦率地告诉她，他想娶她不是因为他爱她，而是因为他需要一个受过良好教育的助手。简爱觉得她应该报答他的好意，但她拒绝答应他。那天晚上，圣约翰在荒地里等待简爱的回答。正当简爱准备做出决定时，她似乎听到罗切斯特在远处呼唤她的名字。简。简。“她决定回罗切斯特去。
当简回到桑菲尔德庄园时，整个庄园已是一片废墟。原来，几个月前，在一个风雨交加的夜晚，疯女人伯莎放火烧了整个庄园。为了救她，罗切斯特一只胳膊被烧伤，双目失明，独自住在几英里外的一个农场里。简爱赶到农场，向他吐露了自己的爱。他们终于结婚了。两年后，罗切斯特的一只眼睛治好后，他看到了简爱为他生的第一个孩子。