西方经济学
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房地产和商业周期
Zoe 2006-02-15 14:26:19发表于焦点海南房产网-谈房-世贸雅苑论坛。
房地产因其与各行业关联度大、覆盖面广，与经济景气度有着显著的相关性。和经济周期一样，房地产繁荣也有一定的周期性。这种波动是因为房地产市场的不平衡。当房地产的供给小于需求时，房地产市场是繁荣的。另一方面，当供大于求时，则表现为萧条。但由于房地产不完全等同于一般商品，房地产生产周期长，市场的自我调节功能较弱。房地产业受各种经济因素的影响。
房地产也受金融政策和金融环境的影响。比如，目前我国房地产市场受外汇套利和人民币升值影响，大量外汇进入我国房地产市场。中国人民银行金融市场司的一项调查显示，2003年初上海所有购房资金中，外资所占比例为8.3%，2004年底达到23.2%。仅2004年前11个月，流入上海房地产市场的外资总额就超过222亿元，其中用于房地产开发的约15亿元，占全年房地产开发总额的12.8%。最近，外管局披露，外资在中国房地产市场的比例约为65，438+05%。中国人民银行2005年8月5日发布的《2004年中国房地产金融报告》指出，在人民币升值预期下，外资大量涌入中国。2005年前两个月，上海单价11000元/平方米的新建商品住宅面积和金额分别增长47.6%和73%，单价1000元/平方米的二手住宅面积和金额分别增长2.8倍和3.1倍。
申奥成功也是近年来带动房地产行业快速发展的重要因素之一。普遍认为中国房地产业的发展周期是6-7年。从房地产周期来看，目前应该处于比较低迷的阶段，但北京申奥成功带动了北京及相关城市的房地产市场，从而熨平了房地产行业的波动。
此外，中国正处于城市化进程发展最快的阶段，目前中国的城市化水平在40%-50%之间。从国外发展的经验来看，这一时期是城市化发展最快的时期。中国还有一个很现实的问题，就是人口多。城镇化水平每提高1个百分点，对房地产市场的需求将是巨大的。去年中国人均收入达到65438美元+0，000。从国外发展的经验来看，人均收入在这个水平时，住房消费也呈上升趋势。
影响房地产市场的单一因素很多，这里就不一一讨论了。现在假设所有因素集中叠加后的经济呈现一定的周期性。这种宏观经济的周期性也会引起房地产行业的波动，而这种波动与经济景气很相似，但也有一定的滞后性。房地产与经济周期的关系大致可以用图1来表示。
1，经济复苏，房地产萧条(E1)
经济在衰退后开始复苏，但由于之前的经济衰退，一切都在等待复苏；但投资于房地产市场的消费却大大减少了。因为房地产周期长，有一定滞后性，所以库存产品滞销。市场供大于求，空置率上升，房价下跌。开发商减少投资，需求没有真正体现，房价继续下跌。最终下跌到一定程度后，经济复苏的信息传导到整个市场，开始出现反弹迹象。
2.经济高涨与房地产复苏(E2)
政府采取积极的财政政策，经济景气度进一步提高，市场信心进一步增强，存量产品销售前景看好，房价开始回升。随着经济的持续繁荣，房地产市场的需求急剧增加。但由于房地产投资周期长，开发商很难在短时间内增加供应量。随着对房地产繁荣持续上升的预期，市场需求进一步增加。房地产投资增加。
3.经济衰退和飞涨的房地产(E3)
在经历了经济利益的高涨之后，经济局部过热(或趋于过热)。政府出台了相关宏观政策，
规范市场行为。政策刺激的投资相对过剩也开始显现，经济开始下滑。但整体运营还是不错的。真实的房地产消费没有得到满足，房价上涨；它加剧了房地产繁荣的预期。房地产市场达到了前所未有的高度。
4.经济萧条和房地产衰退(E4)
政府出台的宏观调控政策开始发挥作用，经济增长开始放缓。经济开始衰退。受经济景气的影响，房地产市场也从持续看涨的预期转变。一方面延续了之前的看涨预期，另一方面看到了经济景气带来的后期消费不足，房地产市场预期开始动摇，房地产开始下滑。
图1:经济繁荣与房地产繁荣的关系E2
E3
E4
E2
E1
E3
E4
E1
时间
经济繁荣
不动产
从中国房地产市场的历程来看，基本相似。如果以GDP年增长率达到或超过9%作为经济繁荣的标志，那么在改革开放后的27年中有4个经济周期:即1982-1985达到第一个繁荣期，持续了4年，其中1984年GDP年增长率达到15.2%。1987-1988是第二次经济繁荣，持续了2年。1991年-1996是第三次经济景气，持续了6年；第四个是从2003年开始，到目前为止没有明显的迹象表明这个周期的经济繁荣将要结束或者将要结束。
改革开放后，1988年修宪后实现了土地使用权出让制度。1989后，展开了“姓氏社会与姓氏资本”的讨论。1992邓小平南巡后，中国经济发展开始了改革开放后的第二次思想解放，经济快速发展。受经济发展影响，1992-1993房地产过热(当然也有制度不规范的原因)，新一轮宏观调控很快进行。1994和1995成功实现宏观调控软着陆。1997年东南亚金融危机，房地产市场空前低迷。1998，房改政策出台，取消实物分房，实现住房分配货币化。此外，个人住房信贷等相关金融政策也已出台。详情请参考图2和图3。可见，经济景气与GDP增长明显相关，存在一定的滞后性。