济南限购升级！楼市惊现九大变局！

济南楼市调控再次加码!26日傍晚,济南出台升级版限购政策,本市户籍家庭限购2套住房,外地户籍家庭限购1套住房并且需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。这次被称为济南历史上最严厉的限购令,还在限售和限价上做出了严格要求。

在房子限售基础上,政策也第一次明确提出了“限价”:对销售均价高于开发成本(土地、建安等相关成本)20%以上的住宅项目严格审查,涉嫌暴利的,限制办理商品房预售许可。

业内人士看来,此次政策对限价以及对炒房客的打击力度也是比前几轮政策严厉的。“之前也提出过对改网签炒房的行为禁止,但是此次政策更加明确了炒房所付出的责任和代价,比如一经查实炒房,合同更名视为无效等。”一业内人士称,这次政策对预售门槛的要求也是第一次明确,还有对限价的要求,如果涨幅超标,就不发预售许可,明确了处罚力度,才会更好地执行和落实。

济南楼市面临的大变局

变局一没有2年社保或者纳税证明的刚需，很受伤。

从操作层面来看，此次济南楼市调价加码，可视为对之前国庆开始的限购的一个补充和升级。此次调控加码之后，基本杜绝了外地购房者投资济南房产的可能，在一定程度上加大了对楼市投机行为的限制力度。

但是也误伤到没有2年社保或者纳税证明的刚需，比如刚外地来济南打工的人，再比如，刚也不久来济南工作的大学生，购房难度加大。如果调控期，济南房价保持稳定还好说，一旦房价上涨幅度超过奋斗的脚步，大学生留在济南的可能性会变小。

济南你拿什么留住人才？限购加码是急刹，治表，要留住人才，让更多真正有住房需求的人，居有所，是需要城市管理者深层考虑的。

变局二新房需求将大幅削减，而新项目开始增加，供需紧张得到缓解

济南本地户籍限购2套，外地人限购1套，大批购房群体被挡在门外，从加码之后，济南新房需求不出意外将大幅削减。而明年，新项目陆续上市，济南楼市进入一个相对平稳的阶段。购房群体减少，可选择的空间变多。

变局三济南住宅小户型产品，迎来冬天？

外地人限购一套，本地户籍限购两套，在限购期间，你要珍惜你的购房资格了。这可能导致下一步市场，一步到位的大户型将会受市场欢迎！小户型的噩梦！如果你还有一次购房资格，你也肯定希望一步到位吧，毕竟，限购期间，有钱也买不了房子！限购期间，小户型将被抛弃！

变局四济南首改客群要谢天谢地，你的改善需求还可以实现

这次济南调控加码，在一定程度上保护了首改客群，没有像郑州那样将二套首付提至60%，还是在一定程度上保护了那些需要改善住房条件的购房者。如果2套房60%首付，济南楼市将被直接“定牌”。

变局五济南公寓写字楼迎来大爆发？

本次楼市调控加码不涉及商业地产，公寓、写字楼不受影响。之前不温不火的济南商业地产会就此火起来吗？内参君认为，未可知。目前来看，济南写字楼库存偏多，足够消化几年的了，不建议投资。而公寓，购房之后出租赚房租可以，升值不如住宅。

变局六济南楼盘告别暴利时代？

对销售均价高于开发成本(土地、建安等相关成本)20%以上的住宅项目严格审查，涉嫌暴利的，限制办理商品房预售许可。那些暴力提价，一夜涨6000千的楼盘们，886……算是对于市场的一种规范吧。

变局七调控加码，彰显的是稳定房地产的决心，让房子回归居住属性。

从两个月前的第一波调控政策，到现在的第二波加码政策，可以看得出，政府调控房地产的决心，让房子回归居住属性。一波接一波，很可能直到达到目标为止……

变局八高价拿地开发商面临风险，高价地王可能被套牢

今年，济南高价溢价拿地的新闻犹在，此前高地价拿地的开发商，虽然目前还无法预知2年后上市时的楼市情况，但是后市肯定会面临一定的风险，有高地价的包袱在手，将会打击他们继续高价拿地甚至继续拿地的决策。再加上现房销售带来的资金压力，不排除一些高价地王、如果定位错误的话，会遭遇阶段性套牢。

变局九济南这些房子房价可能会跌

限购加码之后济南这些房子的价格可能会跌，远郊区域、边缘板块、杂牌房企、较差品质以及一些不符合市场需求的住宅产品。

济南非核心区域楼盘房价有下降风险，尤其是这一轮跟涨但是并没有实质性利好的楼盘，价格超过价值的楼盘，这些区域的杂牌楼盘有可能会率先降价促销。（综合网络）

（以上回答发布于2016-12-27，当前相关购房政策请以实际为准）

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