?左晖在微博里留下的七个市场判断

#房产大真探#

2021年5月20日，本来应该是一个甜蜜的日子。

据说， 离世之前，左晖已经和癌症斗争近8年。

但一切还是来得太突然了。

7天前，刚刚50岁的他登上了新财富中国富豪榜的第八，伴随着的，是所有的房地产开发商都已退出前十，灯火下楼台。

他是新一代地产首富，却也有着最多的争议。

有人说他重塑了地产交易体系，有人说它渠道垄断，攫取了整个房地产开发行业的利润，也有人说，屠龙少年早已终成恶龙。

但，不要忘了，房地产中介本就是一个足够草莽，足够混乱的行业，而 他是从尘埃里推动了行业整套模式重塑的那个人。

这几个小时，我重读了左晖的所有微博。一***1319条。从2010年开始，最晚一条，更新到了2015。

当时链家还是个普通的中介行，没有贝壳，没有首富，也没有出现今天这样充满争议的垄断。

能够看到的，是对于调控与房价走势的判断，对租房和二手存量房市场的观察，对于中介行业趋势的把握。

当然，还有无数条微博，在推进和解释链家的各种新业务。

当然，很多内容都基于当时的具体事件，但一路看下来，真的能发现， 当时看起来困难的尝试，几年后，成了颠覆行业的基石。

所以，无论如何评价当下的贝壳，但左晖本人，确实是眼光足够超前的颠覆者。

希望这些内容能给行业内外的小伙伴们一些启发。

关于房地产调控的措施和效果

2011-1-28 09:12

系列新政给力指数排名：1、收紧流动性，2、限购加强版，3、调高评估价基数（传说中的），4、调整营业税征收条件，5、地方政府公布房价调控目标，6、房产税。

各项政策具体解读还没出来，各城区建委地税已经开始忙活上了，让新政再飞一会吧。

2011-2-10 13:02

“限购+鼓励换房”是当下政策组合的最优选 ，一般换房的都是卖小买大，这样能够为市场提供出大量的小户型低总价的住房。

既保障了供应，又消化了刚需。

只是政策要注意界定清楚买卖先后顺序，买卖间距时间确定等操作要点。呼吁北京借鉴！

2012-2-27 19:03

调控是对的吗？

目标是对的：控制房价过快增长。路径是错的：关闭一部分市场（限购）和加大交易成本。

怎么衡量是好的调控：

1、一轮完整的景气周期变得更长，振幅更小；

2、当交易变得活跃后价格会涨。

好的办法是在更高的交易量上得到价格稳定 ，坏的办法是仅仅通过限制交易特别是限制需求达到价格的稳定。

坏的方法的问题是什么？进退两难！

继续下去各方都受不了，放松限制就会推高房价！这就是延续6年的限制--受不了--放松--价格涨--再限制的恶性循环。

So，千万千万，别轻易放松调控！

哪怕是放松的预期，这种预期有足够的杀伤力，今天的刚需们，已经练得像猎犬一样扑捉这信号，最近的市场已经验证了这一点。

2013-3-2 17:09

35平米*6亿城市人口=210亿平米存量住宅，每年5%的换手就超过全部一手供应！

降低流通成本+鼓励卖旧买新卖小买大卖二买一+对多套持有课税，方是正道！

关于房租上涨

2011-2-24 10:44

1、房价和未来的预期收入相关性高，租价和当下的即期收入相关性高；

2、过去几年北京的租客用居住品质下降（一套房变一间房，一间房变一张床）换来了租金实际负担涨幅小于套均租赁价格的涨幅；

3、群租合租事实上遭到阻击。所以，除非居民平均收入未来几年大幅上涨，否则租金没有快速大幅上涨的基础。

2012-1-9 23:13

1、北京500万套1100万间，2000万常住人口，间均2人，须限制群租之下鼓励分租合租；

2、5%的租赁综合税率应免除，鼓励空置住宅投入租赁市场；

3、鼓励民营力量参与公租建设；

4、房价与预期收入正相关，租金与即期收入正相关，在供应量没有大变化之下，一段时间内，人均收入增，则房租增

2012-12-13 08:35

北京这样的城市租金上涨比房价上涨的问题更须重视。

问题的背景是约700万租房人群和只有100万的成套出租物业，是居住了大量低收入人群的地下室、城中村、群租房正被围剿。

是每年只新增不到10万套住宅且越来越少且去投资，和增加30万户籍人口及同等规模的非户籍常驻人口，且越来越多，是高达500的售租比。

关于存量房（二手）市场

2013-1-29 17:37

其实，存量房流通市场足够成熟（效率足够高）本身，就能让每个人住（买、租、换）到离主要活动区（工作or生活）更近的房子，从而降低通勤时间，从而降低交通工具在路上的时间，从而降低污染。

So： 存量房流通市场就是最大的环保市场。

2013-3-16 23:01

城里三户人家，A家小两口住50米房，新添宝宝想换个大点的，B家房100米，孩子大了也想换个大的，C家老两口住着150米房觉得空荡荡，想换个小房子，还能多点钱出去玩玩。

于是A家买了B房，B家买了C房，C家买了A房。

这城里有 三个购房需求，也完成了三笔交易，却一套新增住房也不需要 ，这就是存量房的价值。

关于“真房源”和跳单潜规则

2011-5-6 16:54

真实在售、房子能看、信息真实、照片一致是链家对真房源做的定义。假一罚百，在链家在线上发现一条假房源，直接投诉到4007001001，赔您100元。请大家监督！

希望尽快能和新浪乐居，搜房等媒体平台完成对接，一起来推进。

2011-5-24 13:34

真房源管理的难点在于业主签署书面委托，但行业规范是大势，链家愿意做先行者。

2011-12-31 17:29

对客户承诺链家在线真房源，全年赔付了大概80万，到年底房源真实率超过96%。对同业承诺不做跳过来的单子。 我们希望这个行业能白一些。

2013-1-1 14:48

2012年对内部经纪人被客户跳单开始发放补偿，半年计发放193万，保护了经纪人的付出也规范了作业流程。

2013-2-18 11:51

二手经纪公司面对的主要是客户的跳单，其实跳单大多也是以低佣跳到同行了，曝光纯属无奈之举。

还应该：1、行业内都挺直腰杆不做跳过来的生意；2、走法律的通道，还是有很多法官越来越支持契约。

关于二手市场的佣金思考

2012-3-23 16:36

要说一下。总有人各种部门机构试图做这个事（线下二手房自由交易模式，零佣金），我得说：没戏！

经纪有四大作用很难替代：

交易信息的获取和呈现；交易信息特别是隐性信息的澄清、挖掘、核实、管理；交易进程的推动、斡旋；交易过程的保障。

2013-5-18 23:37

房地产经纪是一个C2B2C生意，两端个人客户，不掌握任何稀缺资源的服务业，充分竞争行业！业者只能通过拼服务拼培训拼IT让消费者用脚投票。

这种行业市长应该管什么？ 管限制低价防止不正当竞争，放开价格上线鼓励竟优！

行业费率：美国4-6%，日本4-6%，台湾4-6%，香港2%加1-2%律师费，澳洲5%并限制最低价

关于房产税

2012-3-23 15:56

房产税推进看来是大势所趋，我们总的来说觉得对市场的平稳是利大于弊。房产税加大了不动产的持有成本的同时， 我们认为应相应的降低流转成本，降低交易税费 ，这样可以促使更多的人拿出房子卖，加大供应量。

2013-3-12 17:39

不管你愿不愿意， 房产对小业主征重税（流转环节及持有环节）将是未来十年之必然选择 ，背景之一是小业主持有和流转的资产总额已经足够高，对土地财政的依赖会逐步降低，泡沫会渐次缩小，不动产（散售物业）的去投资化态势已然定型。

关于对房价的预期

2012-12-25 13:11

对房地产走势（的）判断和很多事情有类似背景，就是：

1、客观理性的声音严重缺乏，同时话语权又高度集中，这些声音为了立场的站队表现的除了极黑就是极白除了暴涨就是暴跌；

2、具有基本逻辑基本常识和独立思考能力的听者严重缺乏，表现出来的就是非理性。在这个大背景下如何管理民众对房价预期是对管理当局的考验。

最后，免不了要说一下链家和贝壳。

2011年2月，左晖转发链家在线Iphone版。

Iphone进入中国的时间是2009年，微信在2011年1月份诞生，链家在2011年2月份，有了Iphone版的app。

当时，中介行还在忙着铺线下门店，还是PC互联网的天下，移动互联网还处于非常早期的阶段。

这个布局，确实很超前。

我知道很多中介朋友会说，这个版本根本都没有人用啊！

但这是只一个开始。

到了2012年12月，左晖在微博里宣布，链家在线的成交占比11%，第一次超过了其他互联网端口排名第一。

至于后来送他上首富的贝壳，那是后来的事了。

至今为止， 房地产中介行业依然充满着谎言，但至少贝壳是最接近“真房源”的那一家。

甚至另外品牌的中介在给客户介绍房子信息的时候，都是发贝壳链接。

从这个角度上来看，贝壳已经没有对手了。

成功本身不是一蹴而就的，前期的积累，终于有一天会在未来的某一天开花。

用他自己经常提起，也经常被人拿出来当标签的这句话收尾吧。

以上为正文，来自局姐