央行明确“两个维护”后地产股走强 业内：释放维稳信号

9月27日，据央行官网发布消息显示，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日在北京召开。其中，央行例会首次提及房地产，并明确“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

对此，业内人士认为，“两个维护”内容虽少，但是含义丰富，释放了稳定预期的信号，起到平稳市场的作用。随着房地产相关调控政策逐渐见顶，为了避免“一刀切”，接下来重点在优化，避免“超调”，预计近期政策将有可能出现“边际改善”。

在上述消息发出一天后，9月28日，房地产板块罕见领涨，多只地产龙头股大涨。其中，融创中国涨近14.81%，金科股份上涨9.43%，金地集团上涨7.69％，招商蛇口上涨6.54％，万科上涨6.41%，中国恒大涨近4.71%。在沪深房地产板块，股价上涨者达到103家，仅有22家下跌。

央行例会首提维护楼市健康、购房者合法权益

9月27日，央行官网发布消息称，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日在北京召开。会议提到，稳健的货币政策保持连续性、稳定性、可持续性。

值得关注的是，从2009年第一季度至今，央行官网披露的央行货币政策季度例会内容中，首次提及房地产，并明确“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“两个维护”虽然只有短短一句话，但是含义丰富，充分体现了当前稳定楼市的导向。相比过去“打压式”的表述，“两个维护”释放了宽松导向。

严跃进分析称，央行提到的维护住房消费者合法权益，若按照过去的表述，应该是“保障购房者合法权益”的内容。如果分解来看，首先是指正常的购房合同签约后，信贷应该及时跟进，而不是拖沓；近期这种情况非常明显，各地信贷政策收紧后，一些在途交易合同面临影响，信贷审批不及时，导致合法购房权益受损害。其次，鉴于近期房企债务问题突出，要保障住房的及时交付；否则，房企一边偿还贷款，一边又有楼盘烂尾的风险，这对于购房者是不公平的。

中指研究院分析人士也认为，“两个维护”是释放维稳的信号，是响应了中央对下半年“稳中求进”的工作基调，坚持房地产市场“稳”字当头。而维护房地产市场的健康发展和住房消费者的合法权益，对当前稳定市场预期、提振市场信心将发挥重要作用。

不过，中指研究院分析人士也表示，虽然为了实现房地产市场的健康平稳发展，已有维稳信号释放，但是，政策效果仍有赖于地方政府及金融机构落实执行情况，包括对合理购房需求的信贷支持以及对稳健型房企经营的金融支持。

调控政策逐渐见顶，应避免“一刀切”

从“两个维护”表述来看，“说明此前存在一些房地产金融政策误伤或影响合法权益的内容，对既有的信贷政策有纠偏的可能。”严跃进如此表示。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，房贷政策最紧时期已过，接下来是优化，避免“超调”。目前，无论新房、二手房，贷款一律收紧，这样的金融政策，违背了防止“误伤”刚需群体，也违背了楼市政策防止“一刀切”的要求，可能会造成市场明显下行，不利于“三稳”（即稳房价、稳地价、稳预期）。

“应该正确理解房地产金融调控，并不等于收紧地产金融，而是追求动态平稳。”李宇嘉认为，在土地市场、杠杆等过快上行时政策会收紧，回落和优化时政策也会改善。而在当前环境下，地产金融进一步收紧的调节空间已经不具备了。

中指研究院分析人士也表达了相同观点，其表示，从现阶段政策力度来看，政策逐渐见顶，近期存在“边际改善”的预期，包括房地产金融审慎管理和市场调控等方面均有可能提出更精细化要求，这是为了避免“一刀切”。

业内：信贷有改善空间，或释放住房需求

“楼市问题的解决，要寄希望于中长期。保持楼市稳定，支持合理需求，金融资源必然要跟上。”李宇嘉认为，央行提出“维护住房消费者的合法权益”，意味着未来对首套房购置、“卖一买一”改善型需求的信贷投放会增加，并缩短放贷周期，利率再上升的概率不大。以广州为例，目前房贷按揭利率已经开始下行，这就是一个信号。

对于信贷政策的动向，严跃进也认为，大概率以小幅度放松为主，此前央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，强调要加强预期管理和引导，不向房地产市场发出错误信号，要防止政策调整误伤合理的市场需求。

从当前来看，严跃进认为，确实有进一步支持刚需、信贷方面给予保障的信号。因此，四季度信贷政策宽松的动作会较多，对于刚需购房者而言有利好，无论是一手房还是二手房。同时，其客观上也将促进房企去库存，有助于房企四季度营销工作的改善和现金流的改善。

中指研究院分析人士预计，四季度房企为加快回笼资金，仍将加大推盘力度，但在信贷及调控政策严格管控下，购房需求观望情绪较重，市场调整压力仍较大。不过，短期内按揭贷款额度、放款时间等均有一定改善空间，促进住房需求的正常释放，引导房企稳健经营。