先后顺序如何确定

现在我朋友彻底不能还钱，我就要求变卖他的房产来还债，谁知我朋友早在我办理房产抵押登记前两个月就把土地使用权抵押给另一个人了，也办理了抵押登记。请问，现在我该咋办？ 河南国基律师事务所罗晓琼解答：我国《物权法》规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。根据此规定，土地使用权或地上建筑物抵押，其中一项未约定或登记的，均推定一并抵押。你朋友将地上建筑物即房产抵押给了你，将土地使用权抵押给了另外一个人，均办理相关抵押手续，那么你的房产抵押效力及于土地使用权，另一人的土地使用权抵押效力及于房产，这样就在相同的标的物上形成了两个抵押权。 在行使抵押权时就需依据抵押权设定先后，即抵押权登记的先后，确定实现抵押权的顺序。《担保法》对此亦有相应的规定，当事人以无地上定着物的土地使用权抵押的；以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。当同一财产向两个以上债权人抵押的，且抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。 因此，在你实现房产与土地使用权的抵押权时，必须依照抵押物登记的先后顺序受偿。在拍卖、变卖房产及土地使用权后，首先对前一登记的抵押人进行清偿，剩余款项才能对你进行清偿。