董潘

自去年下半年以来，房地产下行趋势明显。

为此，各地的楼市纾困政策也不时出台。尤其是进入2022年以来，各地出台的楼市纾困政策更加频繁，且主要集中在信贷环境改善，如限贷松动，降低房贷利率、首付比例的调整、公积金贷款提额、人才住房补贴等，以及定向放松限购政策、放松限价、重提货币化安置、发放购房补贴、降低落户门槛等方面。

贝壳研究院认为，相比于去年四季度部分地方政府出台的供给端楼市纾困政策，今年以来需求端的支持政策更直接利于改善市场预期、降低购房成本。

那么在各地针对供给端、需求端均投下楼市宽松预期后，对需求端的购房者产生哪些影响？各地购房者的置业意愿和看房计划是否发生了变化？

针对需求端的纾困政策增多

今年以来，市场一个明显变化是针对需求端购房者的支持政策明显多了起来。

1月以来，广州、苏州、惠州、中山等多地下调首套、二套房贷利率。其中，苏州、惠州等城市下调幅度较大，一线城市中广州下调20个基点。下调房贷利率虽然对每月还款金额影响并不明显，但对市场信心预期影响较大。

除下调房贷利率外，有城市在首付比例上也做了大幅调整。2月17日，菏泽打响降首付“第一枪”，无房无贷购房者首付比例最低降至2成。此后，佛山、赣州、延吉、温州等多地跟进，佛山商业银行下调非限购区域部分楼盘首付比例，降低至2成；赣州首套房贷首付比例降至20%。

今年以来，多地还放宽了落户限制，降低落户门槛，发放购房补贴，争相吸纳人口，为楼市注入新鲜活力。玉林、珠海、保定、湖州、亳州、惠州、延吉及泸州等多地出台了购房补贴政策，补贴覆盖面包括人才、农民工、新市民等，主要包括一次性补贴、契税返还、发放消费券等方式。

直到3月1日郑州发布18条楼市新政，被业界评价为条条重磅，一举松绑了限购、限贷，此后还重启货币化安置，被看做是在楼市投下重磅炸弹，对提振购房需求大有裨益。

北京师范大学教授董潘在社交平台评论称，郑州楼市调控松绑政策很有利很有针对性，带有明显的突破性质，预计郑州救市方案会引爆各地救市方案的竞争热潮。

据不完全统计，截至目前，今年以来已有超过40个城市出台房地产相关纾困政策，那么这些纾困政策能否有效激发需求释放，又将如何影响接下来房地产市场走向。

置业意愿及计划看房占比回升

近期不同机构以调查问卷和实时监测数据给出了答案。

贝壳研究院通过监测实时数据分析认为，市场对政策的响应确已显现，但响应的力度尚不足够，春节后成交修复加快，价格基本止跌，上海、杭州、厦门、泉州等城市预期恢复较快，市场景气指数领先回升，但整体预期仍然偏弱，多数城市景气度还处于较冷水平。

贝壳研究院2月调研的消费者置业信心指数与去年四季度基本持平，“预期市场下行暂时观望”“调控政策影响购房资格和预算”是制约消费者购房的主要因素，其中制约二三四线线城市消费者的首要因素是“预期市场下行”，制约一线城市的首要因素是“购房资格和预算”。

中指调查近期进行了百城居民置业意愿调查的问卷收集调查。结果显示，近期市场情绪有所恢复，本次调查中83%的受访者拥有购房需求，较上月提升7个百分点，购房需求已连续三个月回升。同时，购房计划小幅提前，19%的受访者计划在半年内买房，与上个月相比提升6个百分点，达到近半年最高值；计划半年到1年内和1~2年购房的占比分别为43%和26%，整体计划置业时间较上月有所提前。

近期政策风向持续转暖，信贷利好逐步扩围，购房者预期稳中有升，观望情绪正缓慢消散。报告显示，随着信贷宽松逐步落地，2月超四成受访者认为近期贷款难度有所降低，超两成受访者认为未来贷款利率仍将下调。

观望情绪消散同时，2月售楼处到访占比与上月基本持平，但置业意愿、计划看房占比均有所回升，短期购房者观望情绪逐渐消散，市场预期趋稳。

从各能级城市购房意愿来看，一线购房意愿居首，三四线购房意愿涨幅较大，长三角购房意愿强烈，关中地区购房意愿明显改善，京津冀置业意愿相对较低。2月长三角地区有59%受访者购房意愿强于上个月，京津冀地区购房者意愿相较于上个月减弱的占比高达19%，市场仍存一定观望情绪。但伴随贷款利率下降，近期北京楼市已逐步启动，或将带动环京地区市场升温。

对于未来购房预期，贝壳研究院预测，今年整体市场不会过热，局部“市场热”和部分“房企冷”可能并行，且多数三四线城市面临的问题是信心不足，一线和重点二线城市的改善需求尚未得到充分释放。

中指研究院则认为，未来在利好政策和金融宽松的双重刺激下，市场预期将持续修复，政策或将延续宽松态势，贷款支持力度仍相对较大，房价或将逐步企稳，置业者低迷观望情绪或将逐步改善。